8月1日，北京市住建委官网披露数据显示，2026年7月北京二手住宅网签量达14037套，同比增长9.8%，环比下降15.5%。尽管受高温多雨天气及暑期传统淡季影响，单月网签量较6月有所回落，但同比去年同期仍保持近一成增长，市场整体处于“合理高位”。 “我的房子是降价出售的，但我买的也是降价的房子，并且还多了一间屋，家里两个孩子也不显拥挤了，这不就是换房的窗口吗？”7月初，家住西城区德外大街的高先生完成了一笔让他颇为满意的置换：以808万元出售了自家73平方米的两居室，随即以840万元在朝阳区北五环附近买下了一套130平方米的三居室。 高先生给北京青年报记者复盘了他的“账本”：自住的小两居从高点950万回落了大约15%，而目标的大三居则从最高1100万的高位下跌了近24%。这种“跌幅差”让他仅增加了32万元的总价，就实现了面积扩大近70%的居住升级。在高先生看来，这样的一买一卖既解决了居住的现实问题，又完成了一次“抄底”。 高先生的置换方案并非孤例，它恰好印证了当前二手房市场的运行态势。中国指数研究院统计显示，2026年1—7月北京二手房累计成交约10.7万套，同比增长6.0%，创近五年同期新高。 值得注意的是，二手房成交量持续回暖并未依赖强力的新政刺激，其核心驱动力来自长期积压的刚性自住需求与部分改善型购房需求的集中入市。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对北青报记者表示，北京二手房交易量持续保持在高位主要由三大核心因素共同支撑： 其一，房价回调显著降低购房门槛，刚需购房压力大幅减轻。依托中国房地产指数系统百城价格指数监测，2026年1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，当前业主挂牌均价虽仍处于下行通道，但下跌幅度相较2025年下半年已明显收窄。经过近年来的价格调整，大量小户型刚需房源总价回落至普通购房家庭可承受区间，首付资金、月度还款压力同步下降，此前搁置的自住需求集中入市，成为成交核心动力。 其二，北京刚需购房基本盘根基稳固，低总价房源撑起成交主力。作为超大型城市，北京人口基数庞大，高新产业、服务业集聚带来稳定就业人群，真实自住需求长期存在。数据显示，2026年上半年，网签总价200万元以下二手房成交占比达到53%，较2025年同期提升4.9个百分点。低总价小户型房源持续放量，持续稳住全市二手房成交大盘，成为市场保持高位运行的压舱石。 其三，供需两端预期同步修复，市场供需关系逐步平衡。自2025年末起，北京二手房整体挂牌量持续回落，新增房源挂牌节奏趋于平稳，买卖双方对市场企稳回升的信心持续增强，进一步维持了二手房市场的交易活跃度。 除此之外，此前北京落地的限购、限贷优化调整政策，有效破除了购房环节约束，降低置换、首置群体的购房限制，为刚需、改善需求有序释放搭建了良好政策环境。 北京链家双榆树小区店客户经理张红表示，买卖双方现在的心态都是比较积极的。以他所在的双榆树店为例，7月份一共谈了35单，最终签约12单。直观感受就是买卖双方见面谈判的意愿变强了，虽然结果并不一定都谈成，但买卖双方对于市场价格平稳走向的判断趋于一致。从他所在门店的带看量来说，7月份的带看数据甚至高于6月份，这意味着后续成交量不会有太大的波动，会比较平稳。 北京链家研究院分析师冷会也指出，7月二手住宅成交均价总体保持平稳。成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交占比略有提升。从各区价格走势看，多数城区价格有小幅波动，无论是成交量还是二手房价格都处于合理运行区间。 对于后续市场走势，曹晶晶认为，从成交数据看，低总价房源仍能对成交量形成有效支撑，因此未来几个月二手房交易量有望保持一定活跃度，但市场进一步企稳仍有赖于改善性需求能否持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及购房者预期能否进一步修复。

📕作者： 康海鹰撰 · 更新于 2026-08-11 00:32:46

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📸 记者 冯金圈 摄 · 更新于 2026-08-11 00:32:46